Der US Bundesstaat Nevada steht an erster Stelle in Sachen Zwangsversteigerungen. Satte 881 Immobilien (Stand 24.04.2007) – Tendenz steigend – stehen zur Zwangsversteigerung und können bis zu 50% unter Marktpreis erworben werden.

Wie kommt es nun zu der steigenden Anzahl dieser „Foreclosures?“ Anders als in Deutschland gibt es verschiedene Finanzierungsoption beim Immobilienerwerb. In der Niedrigzinsphase vor 3-4 Jahren war die so genannte „ARM“ Adjustable Rate Mortgage der Renner, wobei 100% der Kaufsumme finanziert wurden. Die Besonderheit dieses Finanzierungsmodells zeichnete sich durch niedrige Monatsraten aus, wobei keine Amortisation erfolgte sondern lediglich der Zins bezahlt wurde. Der Zins bei den „ARM“ Modellen ist für eine Laufzeit zwischen 1-5 Jahren fest geschrieben und orientiert sich danach am Markt. Meistens konvertieren die „ARM’s“ dann auch noch in konventionelle Hypotheken, d.h. es werden Zinsen und Tilgung fällig.In den Jahren 2002 – 2004 wurden in Las Vegas im privaten Immobiliensektor Renditen von bis zu 50% pro Jahr erzielt. Es ab im Durchschnitt 3000 Objekte am Markt jedoch 12.000 Käufer. Viele „Glücksritter“ und Spekulanten nutzten diesen Trend, um praktisch ohne Eigenkapital eine oder mehrere Immobilien zu erwerben, um sie nach 2 Jahren wieder ab zu stoßen. Da die Renditen beachtlich waren, wurden die Kredite natürlich aufgestockt.

Ab 2006 drehte sich jedoch der Immobilienmarkt in Las Vegas. Anstatt durchschnittlich 6000 Immobilien waren auf einmal fas 24.000 im Verkauf. Gleichzeitig wurden die ARM’s dem Markt angepasst. Zinssprünge von bis zu 6% waren keine Seltenheit und so konnten viele Investoren die fälligen Kredite nicht mehr bedienen.

Wir können daher nur jedem Investor raten jetzt in den Las Vegas Immobilienmarkt zu investieren; denn nach wie vor ziehen monatlich 6.000 Einwohner nach Las Vegas. Die Preise werden also langfristig wieder ansteigen.

Die sogenannten Foreclosures/Shortsales sind meistens in einwandfreiem Zustand. Viele der Einfamilienhäuser wurden noch nicht bewohnt und somit makellos.

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Ungefähr fünf Mal pro Woche erhalten wir Anfragen aus dem deutschsprachigen Raum zu den Themen Immobilienerwerb, Ferienwohnungen sowie Investments in Las Vegas.

Mythos: Ausländer dürfen keine Immobilien in den USA erwerben.
Fakt: Die USA freut sich über jeden Investor unabhängig von seiner Nationalität.

Mythos: Ausländische Staatsbürger, die Immobilien in den USA besitzen, werden zu einer höheren Grundsteuer veranlagt.
Fakt: Nein.

Mythos: Nach dem Kauf einer Immobilie in den USA erhält man schneller die so begehrte Greencard.
Fakt: Grundsätzlich nicht. Die Greencard hat mit dem Erwerb von Investment- oder Privat-Immobilien absolut nichts zu tun. Vorsicht vor Anlagebratern, die solche Versprechungen machen.

Mythos: Eine Finanzierung einer Privat-Immobilie ist für Nicht US Staatsbürger nicht möglich.
Fakt: Ab 30% Anzahlung kann zu marktüblichen Konditionen finanziert werden.

Mythos: Beim Verkauf einer US-Immobilie die einem ausländischen Staatsbürger gehört, behält der Fiskus (IRS=Internal Revenue Service) 10% des Verkaufserlöses ein.
Fakt: Das ist korrekt. Die so genannte „FRPTA Withholding“ Der “Foreign Investment in Real Property Tax Act (26 U.S.C. §897” von 1980 schreibt vor, dass 10% des Verkaufspreises zunächst durch die Steuerbehörde einbehalten werden. Auf Antragstellung erhält man jedoch in über die amerikanische Steuererklärung diesen Betrag zurück erstattet, solange der Antragsteller keine anderen Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit erzielt.

Mythos: Ausländer dürfen/können kein Bankkonto ohne Social Security Nummer eröffnen.
Fakt: Falsch. Sicherlich lehnen einige Banken die Eröffnung eines Bankkontos ohne Social Security Nummer aufgrund des „Patriot Act“ ab. Sehr gut Chancen hat man bei der Bank Of America. Ein Reisepass genügt.

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In den USA benötigt man grundsätzlich eine Lizenz wenn man Immobilien gewerblich makelt oder vermietet. Die Lizenzanforderungen sind in den einzelnen US Staaten unterschiedlich.

In Nevada beispielsweise darf man 90 Stunden die Schulbank drücken, um danach unter Anderem auf „Herz und Nieren“ über folgende Themen geprüft zu werden:

• US-Staatsrecht
• Bundesrecht
• Immobilienrecht
• Immobilien Gutachten
• Finanzierungen
• Beurkundungen

Nach bestandener Prüfung darf man sich dann „Real Estate Sales Person“ oder „Real Estate Broker/Salesperson“ nennen. Der Lizenzinhaber untersteht in Nevada der „Real Estate Division“ die wiederum direkt vom Büro des Gouverneurs überwacht wird.

Was hat es nun mit der Bezeichnung REALTOR© auf sich?

Die Dachorganisation für den Berufsstand der lizenzierten Immobilienkaufleute in den USA bezeichnet sich als „National Association Of Realtors“ die sich wiederum in Landes- und Ortsverbände untergliedert, z.B. die Greater Las Vegas Association Of Realtors (GLVAR). Jeder, der eine Immobilienlizenz unterhält und dieser Organisation angehört darf sich REALTOR© nennen.

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